1. 적용범위

  1) 주거용 건물의 임대차에 적용된다.

    (1) 주거용 건물에 해당하는지 여부는 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 실지 용도에 따라서 정한다.

    (2) 미허가 건물이나 등기 여부는 불문한다.

    (3) 비주거용 건물의 일부를 주거의 목적으로 사용하는 경우 적용되지 않는다.

  2) 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용되지 않는다.

  3) 상대방과 통정하여 허위로 체결한 임대차계약은 무효이므로 보호 받을 수 없다.

  4) 기존 채권을 임대차 보증금으로 전환한 경우에도 보호 받을 수 있다.

  5) 임대인이 주택의 소유자가 아니더라도 적법한 임대권한을 가지고 있다면 보호 받을 수 있다.

  4) 임차인이 법인인 경우 적용되지 않는다. 다만, 다음의 법인은 이 법의 보호를 받을 수 있다.

    (1) 한국토지주택공사 및 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사

    (2) 중소기업에 해당하는 법인이 직원의 주거용으로 임차한 경우

2. 주택임차권의 대항력

  1) 대항력의 취득요건 : 주택의 인도 및 주민등록(전입신고)

    (1) 주택의 인도

      ① 임차인은 주택을 인도받아야 대항력을 취득한다.(주택의 점유)

      ② 임차인의 직접점유 뿐만 아니라 간접점유 하는 경우에도 대항력이 인정된다.

    (2) 주민등록(전입신고)

      ① 동거가족 중 1인이라도 전입신고 및 유지하면 인정된다.

      ② 다가구, 단독주택 → 지번만 일치; 다세대, 공동주택 → 지번, 동, 호수 일치

      ③ 임차인의 실수로 지번을 오기하였다면 인정되지 않는다.

      ④ 담당공무원의 실수로 지번을 오기하였더라도 대항력은 인정된다.

      ⑤ 임차인이 간접점유하는 경우에는 직접점유자의 주민등록을 요한다.

      ⑥ 단독주택에서 다세대주택으로 변경된 경우 이미 취득한 대항력을 상실하는 것은 아니다.

3. 대항력의 취득시기

  1) 원칙

    (1) 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날 0시부터 대항력이 생긴다.

    (2) 임차권과 저당권의 선후관계

      ① 주택의 인도 + 주민등록 : 1월 15일 / 저당권설정등기 : 1월 15일 → 저당권 우선

      ② 주택의 인도 + 주민등록 : 1월 14일 / 저당권설정등기 : 1월 15일 → 임차권 우선

  2) 특수한 경우

    (1) 매매 후 매도인이 임차하여 거주한다면 소유권이전등기를 한 날 익일부터 대항력을 갖춘 것으로 본다.

    (2) 임차인으로 부터 전차하여 거주하던 중 임차인이 소유권을 취득하였다면 소유권이전등기를 한 즉시 대항력을 취득한다.

4. 대항력의 존속

  1) 대항력의 존속 요건 : 주택의 점유 + 주민등록

    - 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력을 유지하기 위해서는 계속 존속하고 있어야 한다.

  2) 대항력의 존속 여부

    (1) 가족의 주민등록은 유지되고 임차인만 주민등록을 옮긴 경우 대항력은 유지된다.

    (2) 임차인이 가족과 함께 주민등록을 이전한 후 재전입한 경우 재전입한 때로부터 새로운 대항력이 발생한다.

    (3) 임차인의 의사에 반하여 제3자에 의해 주민등록이 임의로 이전된 경우 대항력은 유지된다.

    (4) 임대인의 동의를 얻어 전대한 경우 전차인이 대항력을 갖추고 있다면 임차인의 대항력은 유지된다.

5. 임차주택의 양수인

  1) 임차주택의 양수인은 당연히 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

  2) 기간의 만료 등으로 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받기 전까지는 존속하는 것으로 본다.

  3) 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인은 경락인에게 대항할 수 있다.