1. 보증금반환청구소송

  1) 소액사건심판법 준용

   - 보증금반환청구소송에 관하여는 보증금의 액수와 관계 없이 소액사건심판법을 준용한다.

  2) 집행개시요건의 완화

    (1) 보증금반환청구소송에서 승소한 임차인은 주택을 인도하지 않고서도 경매를 신청할 수 있다.

    (2) 단, 보증금을 수령하기 위해서는 주택을 경락인에게 인도하여야 한다.

2. 보증금의 우선변제

  1) 요건 : 대항력 + 확정일자 → 익일 0시 기준(배당시 순위)

  2) 임대계약서 원본에 동, 호수, 명칭이 누락되어도 관계 없다.

  3) 배당종기일까지 배당을 신청하여야 한다.

  4) 배당금 수령 시 집을 비운 사실을 증명하는 서류(명도확인서)를 첨부하여야 한다.

  5) 경매신청권은 인정되지 않는다.(보증금반환청구소송 확정 후 경매 신청 가능)

  6) 반대의무제공(명도)을 경매집행개시의 요건으로 하지 않는다.

3. 보증금 중 일정액의 보호(소액보증금 중 일정액의 최우선변제)

  1) 의의

   - 보증금이 적은 주택임차인이 보증금 중 일정액을 선순위담보권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것

  2) 요건

    (1) 보증금 규모 제한

       ① 서울 : 1억1천만원

       ② 과밀억제권역 : 1억원

       ③ 광역시(+세종, 안산, 용인, 김포, 광주) : 6천만원

       ④ 그 밖의 지역 : 5천만원 이하

    (2) 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추어야 한다. 확정일자는 최우선변제의 요건이 아니다.

    (3) 우선변제와 마찬가지로 최우선변제의 경우에도 배당요구가 필요하다.

    (4) 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인에게는 최우선변제권이 인정되지 않는다.

  3) 효력 : 보증금 중 일정액을 선순위담보권자보다 우선하여 받는다.

    (1) 일정액의 범위

      ① 서울 : 3천700만원 

      ② 과밀억제권역 : 3천400만원

      ③ 광역시​(+세종, 안산, 용인, 김포, 광주) : ​2천만원

      ④ 그 밖의 지역 : 1천700만원 이하

    (2) 주택 및 대지가액의 2분의 1 범위 내에서만 인정된다.

  4) 주택은 보증금에 월세를 합산하지 않는다.

  5) 주택을 제외하고 대지만 경매된 경우에도 그 대지의 매각대금으로부터 우선하여 변제받을 수 있다.

  6) 저당권이 있는 나대지에 주택이 신축된 경우 토지의 경락대금에서는 주장할 수 없다.

4. 임차권등기명령

  1) 의의

   - 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 단독으로 임차권등기를 신청할 수 있게 함으로써 대항력과 우선변제권을 유지한 상태로 주거를 이전할 수 있도록 하는 것.

  2) 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 신청한다.

  3) 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 신청하여야 한다.

  4) 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속한다.

  5) 임대인의 보증금반환의무가 임차인의 임차권등기말소의무보다 선이행의무이다.

5. 존속기간

  1) 최단기간 보장

    (1) 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.

    (2) 단, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

  2) 임대차 기간이 끝난 후에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

  3) 묵시적 갱신

    (1) 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절, 조건변경, 계약해지의 통지를 하지 않은 경우 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 본다.

    (2) 이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

    (3) 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 묵시적 갱신이 적용되지 않는다.

    (4) 계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.

    (5) (4)에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

6. 주택임차권의 승계

  1) 상속인이 없는 경우 : 사실혼 배우자가 단독으로 임차인의 권리ㆍ의무를 승계한다.

  2) 상속인이 있는 경우

    (1) 상속인이 가정공동생활을 하고 있지 않는 경우

      - 사실혼 배우자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 승계한다.

    (2) 상속인이 가정공동생활을 하고 있는 경우

      - 상속인이 임차인으로 단독으로 상속한다고 해석한다.