1. 외부효과의 의의

  - 외부효과란 어떤 경제활동과 관련하여 시장을 통하지 않고 거래당사자가 아닌 제3자에게 의도하지 않은 혜택이나 손해를 주면서도 이에 대한 대가를 치루지 않는 상태를 말한다.

  ① 외부효과는 부동산의 부동성과 인접섭이라는 특성 때문에 발생한다.

  ② 외부효과는 생산과정에 발생하는 경우도 있고 소비과정에서 발생하는 경우도 있다.

  ③ 사적 비용과 사회적 비용의 괴리가 나타나 시장실패의 원인이 된다.

2. 외부효과의 종류

  1) 외부경제 : 정(+)의 외부효과, 대가없는 이익

    (1) 시장기구를 통하지 않고 제3자에게 의도하지 않은 혜택을 입히고도 이에 대한 보상을 받지 못하는 것

    (2) 생산자측면에서 사적 비용이 사회적 비용보다 크며, 과소생산되는 경향이 있다.

    (3) 소비자측면에서 사적 편익이 사회적 편익보다 적으며, 과소소비되는 경향이 있다.

    (4) 보조금 지급, 조세경감, 행정규제의 완화 등을 통해 해결할 수 있다.

    (5) 정(+)의 외부효과는 부동산 가치를 상승시키고, 수요량을 증가시킨다.

    (6) 예를 들어 아파트 단지 주변에 공원이 들어서면 아파트에 대한 수요가 증가한다.

  2) 외부불경제 : 부(-)의 외부효과, 대가없는 손해

    (1) 시장기구를 통하지 않은 제3자에게 의도하지 않은 손해를 입히고도 이에 대한 대가를 지불하지 않는 것

    (2) 생산자측면에서 사적 비용이 사회적 비용보다 적어 과다생산되는 경향이 있다.

    (3) 소비자측면에서 사적 편익이 사회적 편익보다 크며 과다소비되는 경향이 있다.

    (4) 부담금 부과, 조세중과, 지역지구제 등을 통해 해결할 수 있다.

    (5) 부(-)의 외부효과는 부동산 가치를 하락시키고, 수요량을 감소시킨다.

    (6) 예를 들어 아파트 단지 주변에 쓰레기매립장이 들어서면 아파트에 대한 수요가 감소한다.

3. 외부경제와 외부불경제의 영향

  1) 아파트 인근지역에 대규모 생태공원이 조성될 경우

    (1) 아파트 시장에 외부경제[정(+)의 외부효과]가 발생

      ① 생태공원 : 생태공원의 조성을 사적시장에 맡길 경우, 사회적인 최적생산량 보다 적게 생산.

      ② 아파트시장

        - 쾌적성이 향상되어 주거지로서의 유용성이 높아진다. 

        - 따라서 수요가증가하여 균형가격은 상승한다.

    (2) 정부의 시장개입

      ① 생태공원 : 보조금지급 등 생산을 장려하는 정책을 시행한다. 따라서 생태공원의 공급은 증가한다.

      ② 아파트시장 : 공급이 증가하여 초과공급 현상을 초래하여 균형가격은 하락한다.

  2) 아파트 인근지역의 시멘트 공장에 대한 규제가 전혀 없는 경우

    (1) 아파트 시장에 외부불경제[부(-)의 외부효과]가 발생

      ① 시멘트공장 : 생산을 사적시장에 맡길 경우, 사회적인 최적생산량 보다 과다하게 생산.

      ② 아파트시장

        - 쾌적성이 저하되므로 주거지로서의 유용성이 낮아진다.

        - 따라서 수요가 감소하게 되고, 초과공급현상을 초래하여 균형가격이 하락한다.

    (2) 정부의 시장개입

      ① 시멘트공장 : 환경오염 부담금, 중과세 등 생산을 규제하는 정책의 시행으로 시멘트 공급은 감소한다.

      ② 아파트시장 : 아파트에 대한 공급이 감소하여 초과수요현상을 초래하여 균형가격이 상승한다.